Er zijn momenten in de geschiedenis van een bepaalde economische sector die een keerpunt vormen in de werking ervan en die de evolutie en ontwikkeling voor vele jaren bepalen. Deze momenten veranderen radicaal de gewoonten en gebruiken die de sector kenmerken, en ze dwingen de gehele omgeving zich aan te passen aan deze evolutie. In de toeristische sector heeft dit moment in de afgelopen jaren plaatsgevonden, na de recente economische crisis, dankzij de implementering van vakantieverhuur door middel van nieuwe platforms van de collectieve economie. Om de invloed van dit fenomeen te kunnen begrijpen zal in deze post worden geanalyseerd hoe de effecten van de vakantieverhuur in de regio Catalonië zijn geregeld.
De recessie heeft voor veel partijen in de toeristensector een radicale verandering teweeggebracht: een neerwaartse economie leidde tot de opkomst van een nieuwe, betaalbare, vorm van vakantie,door middel van het verhuren van kamers en huizen in plaats van hotelkamers. Met als bijkomend voordeel dat veel reizigers de steden ´van binnen uit´ kunnen leren kennen.. Aan de andere kant zijn er veel huiseigenaren die een deel van hun woning verhuren om zo maximaal rendement te halen uit ongebruikte delen van hun huis.
Met de opkomst van websites die het contact tussen reizigers en verhuurders tot stand brengen is serieuze concurrentie ontstaan voor hotels, appartementen en andere traditionele accommodaties. Deze ontwikkeling heeft zelfs geleid tot een exponentiële stijging van de huurprijs van huisvesting in steden zoals Barcelona heeft veroorzaakt.
In dergelijke steden heeft het nieuwe verhuurmodel voor toeristen tevens geleid tot de zogenaamde "gentrification”, waarbij de oorspronkelijke bevolking van een centrale of populaire wijk geleidelijk aan wordt verdrongen en vervangen door een andere groep met een grotere koopkracht.
De enorme rentabiliteit van de short stay vakantieverhuur heeft ervoor gezorgd dat vele eigenaren de verhuurprijzen in toeristische zones verhogen – met name in het centrum van de stad. Deze inflatie van de verhuurprijzen heeft als gevolg dat vele oorspronkelijke huurders de huur niet meer kunnen betalen en gedwongen zijn naar de buitenwijken te verhuizen.
Regelgeving van vakantieverhuur in Catalonië
Verhuur van woningen wordt in Spanje in de eerste plaats geregeld door de nationale wet “Ley de Arrendamientos Urbanos” (“LAU”). Deze wet maakt onderscheid tussen enerzijds het huren van een woning als hoofdverblijf, dus als permanente huisvesting van de huurder, en anderzijds een ander gebruik van de woning, zoals vakantiehuur.In het geval van Catalonië bestaat daarnaast een specifieke regeling voor vakantieverhuur, te weten het Decreet 159/2012, van 20 november, betreffende toeristische accommodaties en woningen voor toeristisch gebruik. Deze wet maakt onderscheid tussen twee soort verhuur, elk met verschillende eisen:
“Toeristische appartementen”: hieronder wordt volgens de wet verstaan: “gebouwen of appartementen (...) met de bijbehorende toeristische diensten”. Het gaat om de traditionele appartementencomplexen.
“Woningen voor toeristisch gebruik”: woningen die “voor een bepaalde periode door de eigenaar, direct of indirect, bij herhaling en tegen een geldelijke vergoeding aan derden ter beschikking worden gesteld,”. In dit geval gaat het om een vorm van vakantieverhuur die onderhevig is aan een aantal beperkingen: Verhuur van huisvesting, voor lange periodes of aan geregistreerde huurders. Ook moet er worden voldaan aan sommige eisen: het bezitten van certificaten van bewoonbaarheid, en dat de woningen voldoende ingericht en onderhouden zijn. UIT DEZE ALINEA WORDT NIET DUIDELIJK WAT WEL EN NIET IS TOEGESTAAN EN WAARTOE HET ONDERSCHEID DIENT DAT DE WET MAAKT
Woningen voor toeristisch gebruik
In het concrete geval van woningen voor toeristisch gebruik geldt een maximum aantal dagen van verhuur: 31 dagen, gedurende twee of meer perioden per jaar ALS HET ÉÉN PERIODE IS GELDT GEEN MAXIMUM??. De belanghebbende bij deze verhuur is doorgaans de eigenaar van de woning, hetgeen niet wegneemt dat de marketing kan worden gedelegeerd aan een beheerder of makelaar.
In Catalonië moet het toeristisch gebruik aan een aantal voorwaarden voldoen om de kwaliteit van de diensten aan de toerist te verzekeren:
Het bezit van een certificaat van bewoonbaarheid, waaruit blijkt dat voldaan is aan de geldende technische en kwaliteitsvoorwaarden.
Er mogen niet méér personen in de woning verblijven dan het op het certificaat vermelde aantal.
De woning moet naar behoren zijn gemeubileerd en uitgerust zijn met installaties en apparaten die een onmiddellijke ingebruikneming mogelijk maken. Daarbij moet de woning zich, logischerwijze, bevinden in een perfecte staat van hygiëne.
Het is mogelijk dat een woning die onder deze regelgeving wordt verhuurd, onderdeel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren, waarvan de statuten vakantieverhuur niet toestaan. Ook bestaat de mogelijkheid dat een gemeentelijke verordening van toepassing is die in een bepaalde zone de vakantieverhuur verbiedt.
Gezien het voorgaande is het raadzaam om voorafgaand aan het verhuren van een woning aan toeristen, daarover informatie in te winnen bij de betreffende gemeente. Het Register van Toerisme van Catalonië (RTC), dat is aangesloten bij het Algemeen Directoraat voor het Toerisme van de Deelstaatregeling van Catalonië, is het bevoegde orgaan voor de registratie van de eigenaar, waarbij aan iedere toeristische woning een nummer wordt toegekend. Eenmaal ingeschreven, mag de eigenaar er vanuit gaan dat de toeristische verhuur van de woning legal is..
Mocht u advies nodig hebben met betrekking tot vakantieverhuur of vastgoedrecht in het algemeen, neem dan contact op met onze advocaten.
