De CNUE (´Le Conseil des Notariats de l’Union Européenne´), het Europees samenwerkingsverband van notarissen, heeft een website gelanceerd waarop informatie te vinden is over het proces van aankoop van onroerend goed in 22 lidstaten van de Europese Unie. De informatie is summier en bevat daarom per lidstaat slechts een paar wezenlijke aandachtspunten. De bedoeling van de CNUE is duidelijk niet dat deze informatie de begeleiding door een lokale advocaat zou kunnen vervangen. Hoe summier ook, de informatie over het aankoopproces in Spanje bevat een storende fout. Ten onrechte wordt gesteld dat wanneer een koper een aanbetaling doet voor een woning en partijen verder niets afspreken, de zogenaamde “arras” clausule van toepassing zou zijn. Kort gezegd bepaalt deze clausule dat partijen ook nadat de koper een aanbetaling heeft gedaan, nog van de deal afkunnen, maar dat indien de koper er vanaf ziet, hij de aanbetaling verliest, en dat indien de verkoop er vanaf ziet (bijvoorbeeld omdat hij alsnog elders een aanzienlijk beter bod heeft kunnen krijgen), hij een bedrag gelijk aan twee keer de aanbetaling aan de koper verschuldigd wordt. Anders dan op de website van de CNUE wordt beweerd, is dit systeem niet van rechtswege van toepassing. Dat is alleen het geval wanneer partijen dit zo hebben afgesproken. Een verwijzing naar “artikel 1454 CC” of de enkele vermelding van het woord “arras” is daartoe al voldoende. Indien partijen echter niets afspreken, maar de koper wel een aanbetaling heeft gegaan, dan zal de verkoper die zich bedenkt niet kunnen worden aangesproken tot terugbetaling van de dubbele aanbetaling. Dit is belangrijk voor de koper die immers na het doen van de aanbetaling en het maken van kosten erop kan hebben vertrouwd dat de verkoper de verkoop gestand zou doen. En dat hij zich vanwege de financiële consequenties niet zo maar zou kunnen terugtrekken. Het is zelfs de vraag of de koper in een dergelijke situatie nakoming van de verkoopovereenkomst kan afdwingen via de rechter. De rechter wordt dan gevraagd een beslissing te geven op basis van het enkele feit dat er een aanbetaling is gedaan, meer feiten zijn er immers niet. De uitkomst van zo´n procedure is ongewis. Het is daarom zaak dat partijen hun rechten en verplichtingen vastleggen voordat de eerste aanbetaling wordt gedaan. Zij kunnen daarbij opteren voor verschillende varianten van ´arras´:
- Arras Confirmatorias: na de aanbetaling zijn partijen gebonden en kunnen zij dus indien nodig nakoming vorderen.
- Arras Penitenciales: de meest gangbare variant. Het is deze variant waar het woord “arras” normaal gesproken naar verwijst. Partijen kunnen er nog vanaf. De koper verliest dan de aanbetaling en de verkoper moet de koper schadeloos stellen met zo´n zelfde bedrag. Met andere woorden, aan de koper de dubbele aanbetaling terugbetalen.
- Arras Penales: een combinatie van de twee voorgaande varianten. De verkoper verbeurt een boete als hij zich alsnog terugtrekt, maar kan bovendien tot nakoming worden aangesproken.
