Alquiler: ¿Cuáles son los derechos y deberes del arrendatario?

20 de junio de 2017

Si en un post anterior hablábamos sobre los derechos y deberes del arrendador (es decir, de quien pone en alquiler una vivienda), hoy nos referimos a cuáles son los derechos y deberes del arrendatario. Si estás pensando en comenzar el año cambiando de vivienda y te propones alquilar un inmueble, es importante que conozcas tus derechos y que los hagas valer en la negociación con el propietario. Del mismo modo, saber cuáles son tus deberes te ayudará a negociar de forma más inteligente, midiendo tus fuerzas y dónde tienes margen para mejorar tu situación.

Derechos del arrendatario o inquilino

- Tienes derecho a negociar la renta y la duración del contrato

Existen ciertos mínimos legales, pero siempre se pueden negociar condiciones concretas en función de lo que necesitéis ambas partes. Además, gracias a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos existe una mayor flexibilidad, y conviene que sepas que, aunque firmes para un año, podrás dejar la vivienda a los 6 meses sin recargos ni penalizaciones siempre que lo comuniques con una antelación mínima de 30 día. En cuanto a la duración máxima, tu contrato será normalmente prorrogable anualmente durante un mínimo de 3 años. Eso sí, cuando el arrendador necesite la vivienda para él mismo o sus familiares en primer grado por consanguinidad o por adopción, o bien para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, podrá recuperarla siempre que haya transcurrido un año de alquiler.

Tienes derecho a la reparación de los elementos de la vivienda que sean necesarios para su habitabilidad

En materia de reparaciones, el propietario o arrendador tendrá que hacer frente a la reparación de todos aquellos elementos necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad convenidas. En concreto, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Por tanto, si el desperfecto se ha ocasionado debido a una negligencia por tu parte, te tocará hacer frente al pago de su reparación o sustitución.

Tienes derecho a recibir los recibos o una prueba del pago de las rentas de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos asegura que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. De ello se desprende que deberá entregar los recibos o una prueba escrita del pago de las rentas del alquiler si así se lo solicita su inquilino.

Tienes derecho a desistir del contrato en caso de obras de mejora

Es posible que el propietario quiera llevar a cabo obras de mejora en la vivienda en la que vives. En esos casos estás obligado a soportarlas si su ejecución no puede razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Sin embargo, el propietario sí está obligado a comunicarte con al menos tres meses de antelación la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de la obra. Tienes derecho a desistir del contrato de alquiler durante el plazo de un mes y, cuando ejerzas este derecho, el contrato se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, sin que las obras puedan comenzar durante este periodo de tiempo. Si optas por soportar las obras, tendrás derecho a una reducción de tu renta en proporción a la parte de la vivienda que no puedas utilizar, así como una indemnización por los gastos que te ocasionen las obras.

Tienes derecho preferente a comprar la vivienda si el propietario decide ponerla en venta

Es lo que se llama derecho de adquisición preferente. Si tu casero decide poner en venta el inmueble, tendrás preferencia frente a terceros a la hora de adquirirlo. Es posible, sin embargo, acordar lo contrario en tu contrato de alquiler.

Tienes derecho a denunciar al propietario si entra en la vivienda sin permiso

Tu vivienda en alquiler es tu casa y, como tal, solo tú –y quien tú consideres conveniente- podrá entrar en ella. Tienes derecho a denunciar al propietario si éste decide entrar sin tu permiso, ya que el domicilio –sea o no de alquiler- es inviolable.

Tienes derecho a que te devuelvan la fianza

Cuando el contrato finalice tendrás derecho a que se te devuelva tu fianza. Siempre y cuando no haya que hacer frente a gastos pendientes o a reparaciones ocasionadas por tu mal uso del inmueble –y no por su uso normal-, se te devolverá la fianza íntegramente. En cuanto al plazo de devolución, esto es lo que dice la LAU: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.” Por tanto, se entiende que el pago debe hacerse dentro de ese primer mes desde la finalización del contrato, y si se entrega posteriormente habrá que añadirle intereses.

Deberes como inquilino o arrendatario

Tienes el deber de pagar el alquiler y desembolsar la fianza al inicio del contrato

La cantidad que deberás desembolsar en concepto de fianza corresponde a un mes de alquiler en el arrendamiento de viviendas y dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda (por ejemplo, locales). Ésta se te devolverá al finalizar tu contrato, con las especificidades que mencionamos más arriba. En cuanto al pago de tu renta, deberá efectuarse en los 7 primeros día del mes, en la forma en que hayas acordado con tu casero (normalmente, por transferencia bancaria). La reforma de la LAU trajo de l mano la posibilidad de que en los contratos de arrendamiento se acuerde libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. En estos casos, una vez que finalice el contrato, el arrendatario no podrá demandar una compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.

Tienes el deber de no subarrendar

Está prohibido subarrendar o ceder el contrato sin permiso expreso del propietario, que debe producirse por escrito.

Tienes la obligación de reparar lo que rompas debido a un mal uso

Tal y como comentábamos, como inquilino estás obligado a cuidar de la vivienda y solo podrás reclamar la reparación de desperfectos por cuenta del propietario cuando estas tengan que ver con un uso normal de la vivienda y de los elementos que contiene. Si, por el contrario, estropeas algo debido a un uso inapropiado o intensivo, te tocará a ti reparar los desperfectos. Recuerda que estás obligado a entregar la vivienda tal y como te fue entregada.

Tienes la obligación de informar al propietario sobre la realización de reparaciones

Es posible que te veas obligado a llevar a cabo alguna obra o reforma para conservar la vivienda. En estos casos, deberás informar cuanto antes al propietario sobre ello, así como permitir la entrada del arrendador y/o técnicos designados por el propietario para que sea verificada la necesidad de realizar dichas reparaciones en la vivienda alquilada. También deberás soportar las obras de mejora que decida realizar el propietario cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Eso sí, deberán informarte con tiempo y podrás desistir en el plazo de un mes o bien ser indemnizado por soportar las obras, tal y como comentamos en el apartado anterior. Recuerda además que no podrás realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador.

Tienes la obligación de no realizar en la vivienda “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”

¿Necesitas ayuda a la hora de defender tus derechos en tu contrato de alquiler o de negociar con el propietario? Nuestro departamento de Derecho Inmobiliario te asesorará. Contáctanos.