Se dice que no hay mayor lujo que contar con un techo de nuestra propiedad. Tal vez por eso nos cuesta tanto, en ocasiones, desprendernos temporalmente de él para ponerlo en alquiler. La realidad es que esta decisión entraña algunos riesgos: puede que los inquilinos no traten nuestra propiedad con todo el mimo que esperamos, o tal vez se produzcan situaciones de impago y la dificultad de desahuciarles cuando esto ocurra. Con todo, existen herramientas legales para dar solución a este tipo de problemas, aunque, como suele ocurrir con casi todo, lo más importante es prevenir a través de un contrato claro y pensado de forma concienzuda, en el que queden perfectamente reflejados los derechos y deberes de ambas partes. Para facilitarte esta tarea, en este post te comentamos cuáles son tus derechos y deberes como arrendador. Nos valemos para ello de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tal y como quedó reformada en 2013, que trajo de la mano muchas novedades. Esta reforma se llevó a cabo con el fin de flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición. Así, se reforzó la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, también en arrendamientos de vivienda. También se redujo la duración de las prórrogas, tanto obligatorias como tácitas, y se facilitó la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente. También se facilitó el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. Derechos del arrendador 1. Fijar el precio y las condiciones del contrato Es un derecho del arrendador definir el precio del alquiler, así como la fianza y las condiciones que desee, siempre que sean legales. En principio, la fianza será de una mensualidad en el caso de arrendamiento de vivienda. Además de la fianza, se podrán pactar entre arrendador y arrendatario otro tipo de garantías del cumplimiento de las obligaciones del alquiler, como pueden ser aval bancario, aval personal, un depósito de garantía o un seguro de impago. 2. Recuperar la vivienda en ciertos casos Es un derecho del propietario recuperar la vivienda si necesita usarla como vivienda habitual, tanto para sí mismo como para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Eso sí, en caso de que el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, podrá regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o bien ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato. Además, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial. 3. Desahuciar al arrendatario por impago Es un derecho –reforzado desde 2009- que se produzca el desahucio del inquilino moroso en un plazo "no superior a 15 días y sin ulteriores trámites", en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo pactado para el desalojo voluntario tras la sentencia judicial pertinente. Desde que el propietario exija formalmente al inquilino el pago de una renta atrasada, este tendrá un mes (antes de la reforma eran dos) para pagar. Si no lo hace, el propietario podría interponer la demanda de desahucio y, si no se ha pagado en ese mes, abonar la deuda con posterioridad no servirá ya para paralizar el desahucio. 4. Pedir una indemnización en caso de que el inquilino abandone el inmueble antes de tiempo Es posible pactar una indemnización para aquellos casos en que el inquilino se vaya antes de que finalice el contrato. El propietario puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, siempre y cuando haya una cláusula en el contrato que así lo indique. 5. Exigir que la vivienda se devuelva en el mismo estado en que se arrendó Este punto encierra algunas dudas, pero en general se espera del inquilino que deje el piso en las mismas condiciones en que lo alquiló. Con algunas salvedades. Por ejemplo, es habitual que corra de cuenta del propietario pintar de nuevo la vivienda, siempre y cuando se haya hecho un uso ‘normal’ (no es responsabilidad del propietario, por ejemplo, las pintadas en las paredes, ni la reparación de agujeros efectuados por el inquilino para colgar elementos en la casa). Para cubrir este tipo de gastos está la fianza. En cuanto al mobiliario, electrodomésticos… corresponde al propietario pagar los desperfectos ocasionados por el uso normal del inmueble, aunque este concepto puede ser ambiguo y resulta difícil de probar en qué términos se han utilizado estos bienes. En cualquier caso, conviene que el propietario se cubra las espaldas con fotos del antes y el después de la vivienda. En cuanto a posibles cambios y obras llevadas a cabo en el inmueble, si éstas no fueron aprobadas por el arrendador, el inquilino deberá devolverlas a su estado original. Sí es posible que el arrendatario realice mejoras pactadas con el propietario, e incluso podrá negociarse una rebaja del alquiler por ello. Ese permiso debe darse por escrito, y el propietario tendrá derecho a finalizar el contrato de alquiler si las obras no se realizan bajo los términos pactados. Obligaciones del arrendador 1. Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda Si finaliza el contrato y el inmueble está en perfectas condiciones, el arrendador tendrá que devolver la fianza al inquilino, y deberá hacerlo, como máximo, un mes después de que finalice el contrato. Con la fianza también pueden cubrirse las deudas pendientes con las compañías de suministros. Si la devolución se retrasa, el arrendatario podrá reclamar intereses. 2. Mantener el contrato de alquiler vigente al comprar la vivienda Si compramos un inmueble y existe un contrato de alquiler vigente, tendremos que respetarlo por ley. Existe la obligación de mantener el contrato de arrendamiento a éstos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, y todo ello con los mismos derechos y obligaciones que tenían hasta ese momento. Es posible que, en caso de que el nuevo propietario quiera hacer uso de la vivienda, pacte con el inquilino que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen, y reclamar al vendedor una indemnización por daños y perjuicios. 3. Permitir que el arrendatario ceda, en determinados casos, el alquiler de la vivienda Al hilo de lo anterior, en determinados casos el inquilino puede mantener vigente su contrato de alquiler aunque ya no habite en el inmueble. Ello es así cuando sigan viviendo en ella su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes. En supuestos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. Si falleciese el arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes). 4. Permitir reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge arrendatario El arrendador debe permitir en el inmueble obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el arrendatario, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Es importante que esas reformas no afecten a elementos o servicios comunes del edificio, ni a su estabilidad o seguridad y, finalizado el contrato, el propietario puede exigir que el inmueble quede como estaba antes. 5. Pagar los impuestos y tasas municipales Es posible pactar cualquier cosa (la ley es poco restrictiva y da libertad a ambas partes para negociar), pero, en general, suele corresponder al propietario el pago del IBI o de los gastos de comunidad, ya que, al fin y al cabo, como arrendatario no existe el derecho a tomar parte en las decisiones relativas a la propiedad. Lo mismo se aplica al seguro de la vivienda. El inquilino, por su parte, suele pagar los suministros, así como la tasa de basura, por ser éste quien hace uso del servicio. ¿Necesitas ayuda para redactar tu contrato de arrendamiento de vivienda? ¿Vas a alquilar un inmueble y quieres conocer tus derechos? Contacta con uno de nuestros abogados.
